Determinanti ai bulei imobiliare din Romania

6 martie 2016 • Banking at Large

Bula imobiliara din Romania a marcat negativ economia pentru urmatoriul deceniu. Asa au aflat si decidentii politicilor macroeconomice ca este relevant nu doar ciclul economic tranditional prezentat in manuale ci si ciclul pietei imobiliare.

Bula imobiliara din Romania a fost alimentata serios printr-o serie de decizii mai mult sau mai putin interesate. S-au facut prea multe greseli simultan si prea repede ca sa poata sa fie considerate doar o eroare statistica.

Amplificarea bulei imobiliare a fost realizata prin (fara a acorda ponderi de importanta):

1. aprecierea fara justificare a monedei nationale (sarbatorit prin premii “Leul tare”) ce a creat o iluzie de bogatie persoanelor platite in lei si carora le erau recomandate credite in euro sau in franci elvetieni
2. Lipsa unui indice a pietei imobiliare, ceea ce a permis finantarea de tranzactii majore in afara pietei si manipularea preturilor
3. interesul bancherilor de a da imprumuturi cat mai mari, interes rasplatit prin comisionarea directa a sumei creditului si aplicarea dobanzii la principalul majorat
4. interesul intermediarilor din tranzactiile imobiliare de a impinge in sus preturile, comisioanele percepute fiind direct proportionale cu valoarea
5. Colaborarea bancilor doar cu evaluatori agreati sau cu evaluatori proprii care aveau acelasi interes de a creste valoarea creditului prin supraevaluarea activului
6. Introducerea unei “inovatii” pe piata creditului din Romania care permitea accesarea unui credit inclusiv pentru avansul cerut ca si contributie personala la creditul de casa; acest credit pentru avans putea sa fie fara colateral sau cu colateral inclusiv apartamentul unui alt membru al familiei (parinti)
7. Aparitia consultantei de credite imobiliare cu reguli putine raportat la respectarea interesului utilizatorului de credite
8. Politicile economice prociclice care au injectat lichiditate in sistem stricand nu doar echilibrele macroeconomice dar si maniera individuala de gestionare a finantelor personale
9. Posibilitatea de arbitrajare a normelor si restrictiilor impuse la finantarile din Romania versus cele din afara
10. Ghidajele decidentilor privind viitorul evolutiei economiei, de tipul “insula de stabilitate”
11. Aprobarea normelor de creditare a persoanelor fizice cu viteze diferite, fenomen ce a fortat anumite institutii bancare sa forteze pentru a recupera timpul pierdut fata de concurenta in asteptarea aprobarii
12. Lipsa de pregatire a personalului bancar si de supraveghere datorata vitezei de expansiune fata de momentul liberalizarii pietei (practic nu au avut timp sa invete)
13. Spalarea facila de bani prin intermediul tranzactiilor imobiliare, vezi conceptul de tranzactie anterioara
14. Repatrierea facila a banilor scosi anterior din tara
15. Parcarea spagilor, prin intermediul vehicolelor financiare specializate din jurisdictii permisive vezi Panama, Man etc, in apartamente si case
16. Strategiile de fraudare a bancilor cu concursul angajatilor si bagatorilor de seama
17. Reclame inselatoare
18. Conditii preferentiale de finantare in multiple situatii
19. Modificarea plafonului de indatorare luat in calcul de la 35% la 70%
20. Inexistenta consideratiilor de risc valutar la finantarile pe termen lung
21. Fraudarea adeverintelor de venituri
22. Luarea in calcul fara ajustari de bun simt a veniturilor din activitati liberale
23. Fiscalitate neunitara la proiectele realizate si comercializate “pe persoana fizica” versus celelalte
24. Introducerea produselor de finantare ipotecare cu dobanda subventionata in primii ani
25. Introducerea produselor de finantare cu dobanda stabilita pe baza altor indici decat cei de piata
26. Fraudele cu pug, puz, pud-uri
27. Consilieri pentru dezvoltatori imobiliari, cu relatii la decidentii politicilor macroeconomice
28. Introducerea finantarii in monede exotice de tipul francilor elvetieni.

Puteau fi gestionate si diminuate efectele acestor potentatori ai bulei imobiliare din Romania?

Da, desigur.

Cati dintre decidentii relevanti in Romania aveau interes sa o faca?

Dupa spargerea bulei imobiliare acesti decidenti relevanti au dat impresia ca au inteles ce s-a intimplat dar pentru motive inca nedeslusite nu au intervenit nici macar asupra stimulatorilor discutabili.

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 5.0/5 (23 votes cast)
Determinanti ai bulei imobiliare din Romania, 5.0 out of 5 based on 23 ratings

Abonare la articole

Poti introduce adresa de email mai jos daca vrei sa fii la curent cu ultimele articole postate pe LucianIsar.com

14 Comentarii

[…] tranditional prezentat in manuale ci si ciclul pietei imobiliare, scrie economistul Lucian Isar pe blogul lui. Bula imobiliara din Romania a fost alimentata serios printr-o serie de decizii mai mult sau mai […]

Mr. W
06-03-2016 la ora 6:49 pm

Câte dintre aceste motive există încă?
Eu, la o citire rapidă, număr cam 15-18.

Lucian Isar
06-03-2016 la ora 7:56 pm

Exista. Unele in schimb nu mai imping preturile in sus ci in jos. De exemplu anumite increngaturi incearca vanzarea accelerata ceea ce impinge preturile in jos.

dan
06-03-2016 la ora 8:45 pm

29. Supravegherea laxa a bnr in ceea ce priveste bancile din top. Au fost incalcati mai multi indicatori de supraveghere si bnr a trecut cu vederea.
30. Bnr este o institutie independenta fata de syat dar dependenta de sistemul bancar
Multi conducatori bnr apara interesele institutiilor financiare in acelasi timp idi permit sa ameninte parlamentul cu dna pt ca si.a permis sa echilibreze balanta

Este nevoie ca institutiile statului sa controleze modul cum bnr isi face tb pn nu e prea tz.

emdrive
06-03-2016 la ora 9:00 pm

Ce raspundere are un evaluator de imobiliare impus de banca?
cum raspunde evaluatorul daca supraevalueaza incorect pretu?sau in scurt timp scade pretu?
Cum raspunde? Cine poate da raspuns la intrebare?
Eu zic ca iau banii si nu raspund cu absolut nimic!!!
Eu pe astia I am perceput ca pe un cancer.
O taxa inutila impusa de banca dar care ii ajuta pe evaluatorii destepti.evaluare cu valoare zero, produci hartii sa umplii dosaru cu copy paste si esti platit regeste pt asta.e GENIAL sa ai firma de evaluare.
Banca impunea evaluatorul, iar evaluatorul se intelegea
cu clientu oricum sa supraevalueze. O conspiratie impotriva bancii?
Nuuuu. Bancile stiuu ca asta se va intampla. tu imprumutat Vei lua mai multi bani. O sa faca si mai mare profit.
si nu ai scapare in mod unilateral banca iti impune ce vrea ea in contract. Ei au tema facuta.contractu e facut de firme reputate de avocatura si nici macar nu ti se dadea draftu la studiu. Mergeai direct la banca sa semnezi contractu direct sub presiune si lipsa de timp.. banca de la bun inceput stie ca odata semnat o sa te
fure legal.
ca imprumutat in romania esti slavul sexual al bancii iar Bnr si opc sunt cam de forma ori pe fata pentru banca.
Iar odata la ceva vreme iese Isarescu sa vorbeasca in dodii.
cum explica socru ca daca in 2007te imprumutai il lei aveai dae
20% in euro vreo 12% iar in chf 6%?
De ce razboinicu luminii face pe inteleptu intotdeauna dupa razboiul pierdut?
Acum de ce de poate sa avem dae cel mai favorabil in lei?
A nu pricep eu? S a schimbat omu de la butoanele bnr?
Mie imi pare ca nu.
deciziile bnr au dus la cresterea preturilor in imobiliare.
idiotii care au licitat cresterea preturilor au licitat pe banii bancilor si
pe potentialul lor de credit. Potential binecuvantat de bnr care a marit inimaginabil limita de indatorare!!!!
Riscul valutar l au asumat singuri
pt ca acolo o a dus bnr cu politica lor de a tine dobanda mare la lei
concomitent cu intarirea la pachet a leului? Ce coincidenta
?
Idiotii vor accesa si mai multi euro.
Au sa se indatoreze si mai mult
pt ca Se poate!!!
bancile sa faca si mai mult profit!
bnr e vinovata la maxim de gestinarea cresterii preturilor.
aaa nu le place feedbacku asta?
Foarte bine oricum nimeni nu va fi tras la raspundere! E GENIAL sa fii Bnr…

emdrive
06-03-2016 la ora 11:12 pm

Mai sunt 2 puncte legate de educatia financiara a romaniilor
Piata haotica a chriilor duce pe omu simplu (de la tara, -ajuns la oras, or de la oras mai mic venit la oras mai mare cu JOB CALDUT), la a face un calcul simplu daca nu e mai profitabil sa dea o rata la banca si sa ramana cu ceva decat sa stea cu chirie?

Oportunistii care nu neaparat stau in loc de o noua locuinta. Dispun de bani de avans si calculeaza ca pot lua un credit sa achizitioneze o locuinta sa o dea in chirie. E simplu de gasit chiriasi sa le plateasca rata! Investitia pare destul de lichida in caz de dificultate, deci nema risc,nema dobanda! Plateste rata chiriasu, iar in caz de probleme isi permite el sa completeze rata.

RECENT de ce creste pretu la imobile?
sa fie doar frica sa prind apartament inainte de cresterea avansului cu darea in plata?cine ia credit sa cumpere acum cand daca se da legea au sa scada preturile?
Va spun eu cei care vor sa inchirieze!
Preturile la chirii o sa mearga si mai sus.. o sa fie cerere.. ani buni de zile de acum inainte.

De fapt dobanzile ridicole in banca. Pun orice corporatist intr-o astfel de schema. Are potential sa ia credit si o va face. De ce sa tina banu blocat in banca pe nimic? In conditiile in care chiriile sunt enorme?
Asts e.semn ca exista cerere ..

e piata
e cerere
e oferta
Bani sunt gramada in banci
bani are si bnr, chiar prea multi
e deflatie
doar Guvernul ar avea nevoie de enorm de multi bani sa acopere furturile politicieniilor sa dea pensii si salarii marite la privilegiati ..

emdrive
06-03-2016 la ora 11:32 pm

Fabulatie:
Bnr vrea sa ne faca sa credem statisticile lor care arata DEFLATIE.
Asta e directia data de clubu de la roma. O sa urmeze dobanzi negative. Doar se intampla si la altii.
Prostimea urmeaza sa inghita!Prostimea doar are senzatia ca realitatea e cu inflatie.

Deflatia e Justificare Geniala pentru ca cei initiati sa cumpere acum imobiliare la preturi medii, dar cu credit pe dobanzi minuscule.

next level:
Urmeaza sa creasca preturile si dobanzile pentru ca cei initiati sa marcheze totusi profit.
Hiperinflatie in direct!
Aparent urmeaza asezarea valorilor …pentru prostime generatia n+1.. reia ciclu cu criza

gigi
07-03-2016 la ora 9:39 pm

Emdrive bati campii cu gratie. Prosteala cu inchirierea nu tine. Sunt deja multe si destul de greu de inchiriat si mai ales nesigur pe termen lung. Chestia cu banii investiti in imobiliare decat la Banca m-a distrat . Auzi la el corporatistii cu mii de euro cats frunza si iarba or sa de-a navala sa cumpere apartamente ca sunt accesibile si renteaza! Astia sunt foarte putini si cati sunt stau cu frica sa nu-I gaseasca fiscul. E plina Tara de constructii iar preturile din ce in ce Mai mic. Un lucru e sigur, se incearca sa se albeasca banii!

emdrive
08-03-2016 la ora 9:14 am

Gigi o fi plina tara de constructii, dar nici oportunistii nu sunt prosti.
Se uita la principiul celor 3 L : Locatie Locatie Locatie!
Nu o sa devolt subiectu sa nu le stric oportunitatile.

Punctez
80%din ceea ce se inchiriaza in ro direct de la proprietar catre persoane fizice este la negru.

Sor
08-03-2016 la ora 12:55 pm

si toate astea au un numitor comun, guvernarea dinainte de 2008, fostul ministru Tariceanu. Iteresul lor de crestere artificiala a economiei veniturilor la stat, plus si genstionarea lor dezastroasa odata ajunsi banii. Crestem plafonul de indatorare la 70% sa indatoram mai mult oamenii. Cand il vad la televizor pe asta, si vad cum oamenii nu stiu ca de la el a pornit toata criza economica/politica(din cauza majorarilor lui Tariceanu, Boc a taiat de la bugetari) a romaniei, imi vine sa fug din tara asta.

emdrive
08-03-2016 la ora 4:10 pm

Tariceanu a fost intradevar o catastrofa de manager de tara, ca PM a fost sabotor economic pt Romania vorbind pe termen mediu si lung.

dar
Sa nu uitam cum se tavalea prostimea in presa in 2006,2007 si cereau marirea pragului de indatorare ca sa poata sa isi cumpere imobiliare. E clar ca a fost presiune si manipulare.
Aici vina e la Bnr ca a cedat!

Populatia, ce a facut cand a putut accesa mai multi bani sub forma de credit?
A cumparat imobiliare mai de calitate?
Mai mari?mai noi?
Raspunsul e NU!
Au crescut pretu ca istericii pe mp la jegurile nerenovate comuniste.
Acolo s-a reflectat pretu.oameni complet lipsiti de viziune au aterizat in lanu de porumb.mocirle capitaliste cu utilitati zis la capu parcelei ..

Spirit de turma, mase diforme, fara cap faceau ce faceau toti: luau credit pe cat mai multi ani.
Doar sa fie ei proprietari si ..sperau ca fac mega afacere cand preturile la imo se aliniaza cu cele de afara cu asa rapiditate.
dar surpriza salariile lor nu sau aliniat!
Si colac peste pupaza apare criza ..concedieri somaj ..riscu valutar se materializeaza ..

Sor
09-03-2016 la ora 8:54 am

pai acesta e rolul ministrilor, a guvernatorului BNR, oameni cu scoli, specialisti pusi sa reprezinte 20 mil de oameni, sa controleze aceste derapaje, la cate facultati au ar trebui sa stie ca marind gradul de indatorare la 70% duce la indatorare mai mare, si creste oferta, si cresc imobiliarele artificial. Nu putem da vina pe oameni, oamenei de rand, sa combata ei legea economiei cerere/oferta, doar reprezentantii pot controla asta, ei chiar au facut contratul. Oamenii doar au vazut ca asteptand 1 an imobilu a crescut de la 30k euro la 40K euri si dupa inca 1 an 50k si inca un an 60k, n-a fost doar o perioada izolata de 6 luni. Omul vede ca de 3 ani pretul; crete creste, si daca mai asteapta mult se face 80k. Nu toti mostenesc, sau puteau sa stea la parinti sa astepte(sa se faca poate 100k, daca nu aparea criza mondiala la noi ajungea la 100k).

[…] Sa fie mai ieftin? N-as crede… In absenta unui pret corect, stabilit pe piata libera, mai ieftin nu prea are cum sa fie. Atata vreme cat un aparatament de doua camere poate fi dat in plata pentru o datorie mult mai mare decat valoarea sa obiectiva. Dar acest lucru n-ar crea oare o bula speculativa? […]

o femeie
24-05-2016 la ora 1:52 pm

mare parte inca sunt valabile. Diferenta este ca romanii obisnuiti si corecti deja au invatat lectia si au aparut multe informatii despre educatie financiara.

COMENTEAZA